Ist es für die Generation 55 plus zu spät für einen Immobilienkauf?
In den heutigen Zeiten ist das Alter in der Regel kein Hinderungsgrund mehr für eine Kreditvergabe. Anders als allgemein angenommen muss die Finanzierung nicht bis zum Renteneintritt zurückgeführt werden. Jedoch müssen Einkommensanpassungen zum Beginn des Renteneintritts mitberücksichtigt werden. Wie bei allen Kunden ist auch bei der Generation 55 plus die Kreditvergabe an festgelegte Kriterien gebunden. Diese gehen im Wesentlichen aus der Wohnimmobilienkreditrichtlinie hervor und sind altersunabhängig. Wesentlichstes Kriterium ist die Kapitaldienstfähigkeit, also die Fähigkeit, Zins- und Tilgungsraten jederzeit aus den monatlichen Einkünften zurückführen zu können. Daneben spielen die Besicherung und der Beleihungsauslauf eine Rolle.
Auch nach Eintritt des Rentenalters werden die Kriterien der Wohnimmobilienkreditrichtlinie geprüft. Sollten diese eingehalten werden und die Investoren sind in der Lage, ihre Rate aus den Alterseinkünften zu tragen, sollte das bereits eingetretene Rentenalter kein Hinderungsgrund sein.
Wichtig ist eine offene Kommunikation. So kann man bereits vor der Kreditaufnahme abwägen, ob der Wunsch besteht, dass gegebenenfalls ein zukünftiger Erbe als Bürge oder Kreditnehmer mit in die Finanzierung eintreten kann - das erleichtert den Banken oft die Kreditvergabe. Selbstverständlich muss sich auch dieser der Kreditwürdigkeitsprüfung unterziehen. Der Vorteil, einen Erben mit in die Finanzierung einzubeziehen ist, dass somit die Finanzierung auf eine längere Laufzeit ausgerichtet werden kann. Zusätzlich bekommt die Bank Sicherheit über die Finanzierungsfortführung nach Ableben des Erblassers, was günstigere Kreditkonditionen zur Folge haben kann. Anderenfalls würde nach dem Ableben des Kreditnehmers der Immobilienkredit auf die Erben übergehen. Der Kreditvertrag zu seinen ursprünglichen Bedingungen würde folglich bestehen bleiben. Denn die Erben treten dann gemeinsam anstelle des Erblassers in den Kreditvertrag ein.
Die Banken müssen die Regularien der Wohnimmobilienkreditrichtlinie einhalten. Die Kreditwürdigkeitsprüfung muss ergeben, dass die Kreditnehmer in der Lage sind die Bedienung des Darlehens nachhaltig zu gewährleisten. Das bedeutet, dass die Kreditnehmer fähig sein müssen, die monatliche Belastung aus Ihren Alterseinkünften zu tragen.
Grundsätzlich erfolgt keine Benachteiligung von älteren Kreditnehmern. Jedoch kann es bei den Banken zu Zinsunterschieden kommen. Die Ursache hierfür liegt in den verschiedenen geschäftspolitischen Vorgaben und Richtlinien der einzelnen Banken.
Diese Frage lässt sich nicht generell mit ja oder nein beantworten. Maßgeblich für die Notwendigkeit einer Zusatzsicherheit ist unter anderem das Verhältnis aus Eigenkapitaleinsatz, Finanzierungshöhe und Beleihungsauslauf bzw. Sicherheitenwert der Immobilie. Dennoch ist es möglich, dass Kreditinstitute aufgrund ihrer geschäftspolitischen Ausrichtung bei älteren Kreditnehmern zusätzliche Sicherheiten verlangen.
Hierzu ist es wichtig, die Gründe der Kreditablehnung genauer zu kennen. Sollte z.B. für eine Ablehnung die mangelnde Besicherung verantwortlich sein, liegt es am Kreditnehmer über mögliche Zusatzsicherheiten nachdenken. Bei einer Finanzierungsabsage muss der Kreditnehmer für sich abwägen, ob er in bereit und in der Lage ist, den Ablehnungsgrund zu heilen. Sinnvoll ist es, sich mehrere Angebote einzuholen. Neben der klassischen Finanzierung über die Hausbank können mittlerweile auch Immobilienfinanzierungen über Direktbanken, Bausparkassen und Versicherungsgesellschaften problemlos dargestellt werden. Im besten Fall kann ein direkter Vergleich über eine Finanzierungsvermittlungsgesellschaft alle Möglichkeiten vereinen.
Es gibt viele Faktoren, die sich positiv auf eine Kreditentscheidung auswirken. Diese können zum Beispiel sein: Ein hoher Eigenkapitaleinsatz wirkt sich sowohl positiv auf das Verhältnis von Finanzierungssumme zu Gesamtinvestitionssumme und damit auf den Beleihungsauslauf als auch auf die Finanzierungsgesamtlaufzeit aus. Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden kann, desto geringer ist die erforderliche Finanzierungssumme. Entsprechend kann die Finanzierung gegebenenfalls auch in einer geringeren Laufzeit zurückgezahlt werden. Weitere Be- uns Absicherungsmöglichkeiten: Durch den Einsatz weiterer Sicherheiten kann die Bank ihr Risiko der Darlehensrückführung weiter minimieren. Hierzu können zum Beispiel eine Todesfallabsicherung, Guthabensverpfändung oder auch eine Restschuldversicherung sowie eine Absicherung bei Arbeitslosigkeit und Arbeitsunfähigkeit zählen.
Wichtig ist es jedoch, sich im Vorfeld über folgende Aspekte Gedanken zu machen:
Was passiert zum Rentenbeginn: Wie wird mein voraussichtliches Einkommen zum Renteneintritt sein? Im Hinblick darauf sollte man sich die Frage stellen, ob eine Ratenreduzierung zum Renteneintritt erforderlich ist. Wenn ja, muss diese unbedingt im Vorfeld vereinbart werden.
Sinnvoll kann es auch sein, die Finanzierung in mehrere Finanzierungsbausteine aufzuteilen, so dass beispielsweise ein Finanzierungsanteil bis zum Renteneintritt vollständig getilgt ist und ein weiter Finanzierungsanteil mit einer geringeren monatlichen Rate nach Rentenbeginn weiter bedient wird.
Werden Tilgungssatzwechsel benötigt? Durch eine Änderung des Tilgungssatzes hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, seine Gesamtrate in einer gewissen von der Bank im Vorfeld vorgegebenen Bandbreite anzupassen. So ist es möglich, flexibel auf Einkommensschwankungen und Einkommenseinbußen reagieren zu können. Beispielsweise kann durch eine hohe Anfangstilgung die mögliche Restschuld zum Renteneintritt minimiert werden und dann mit einer geringeren Tilgung weitergeführt werden.
Wie gestalte ich meine Zinsbindung: Gerade wenn sich zum Renteneintritt die monatlichen Einnahmen reduzieren ist es sinnvoll Zinsänderungsrisiken und damit das Risiko einer höheren monatlichen Belastung, schon im Vorfeld entgegenzutreten. Deshalb kann es gerade für ältere Kreditnehmer von Vorteil sein lange Zinsbindungsfristen zu vereinbaren.
Rückführung bis zum Rentenalter: Ist eine Rückführung bis zum Renteneintritt möglich? Wenn ja sollte man sich über die Möglichkeit eines Volltilgerdarlehen informieren. Der Vorteil eines Volltilgerdarlehens liegt darin, das bereits im Vorfeld das Finanzierungsende bekannt ist und die Zinsbindungsdauer in der Regel der Laufzeit gleicht. Oftmals bieten Banken für Volltilgerdarlehen günstigere Konditionen als für Darlehen mit einer Restschuld zum Zinsbindungsende an.
Vereinbarung und Nutzung von Sondertilgungsrechten: Häufig bieten die Banken Ihren Kunden ein kostenfreies Sondertilgungsrecht in Höhe von 5% der ursprünglichen Finanzierungssumme pro Jahr an. Durch die effektive Nutzung dieser Sondertilgungsmöglichkeiten, bestenfalls vor der Rentenphase, wird der Zinsanteil gesenkt, der Tilgungsanteil erhöht und die Darlehensrestschuld und somit auch die Laufzeit minimiert.
Einbindungsmöglichkeiten von Förderbanken und Zuschussgebern: Durch die Einbindung von Förderbanken kann die Möglichkeit auf ein zinsgünstiges Darlehen geschaffen werden. Zuschüsse, z. B. von der KfW, können hingegen entweder als Sondertilgungseffekt genutzt werden, oder den Finanzierungsbedarf reduzieren.
Vollkommen altersunabhängig ist alles in allem eine umfangreiche strukturierte Beratung das A und O einer maßgeschneiderten, bedarfsgerechten Immobilienfinanzierung.