Kostenschock beim Wohnen: Welche Mieterinnen und Mieter betroffen sind
Steigende Zinsen verteuern das Wohnen im kommenden Jahr erheblich. Weitere Mietschocks dürften folgen.
Die Inflation macht auch vor der Schweiz nicht Halt: Im Oktober betrug die Teuerungsrate zum Vorjahr 3 Prozent. Der mit Abstand wichtigste Posten in den Haushaltsbudgets – das Wohnen – blieb bislang unverändert. Doch das ändert sich bald: Nach Einschätzung der UBS könnten sich die Mieten für viele Leute bis Ende des nächsten Jahres um bis zu 8 Prozent erhöhen. Und in den Folgejahren werden die Mieten weiter steigen.
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Nun liegt auch eine Prognose vor, wie viele Menschen dieser Kostenschub bereits in kurzer Zeit treffen könnte: Etwa die Hälfte aller Mieterinnen und Mieter müssen gemäss der Zürcher Kantonalbank (ZKB) 2023 mit einer Erhöhung rechnen. Anders ausgedrückt: Die Erhöhung wird einen schönen Teil der Bevölkerung treffen, denn in der Schweiz lebt die Mehrheit zur Miete. Und: Mit einem Umzug lässt sich der Kostenschub nicht vermeiden, denn im freien Markt steigen die Mieten bereits.
Trendwende beim Referenzzinssatz
Wer muss sich auf eine Erhöhung einstellen? Es sind Personen, die in den letzten Jahren die Wohnung gewechselt haben oder – das ist die zweite Möglichkeit – die in den letzten Jahren eine Mietsenkung gefordert haben, als der hypothekarische Referenzzinssatz gesunken war (Erklärung siehe unten).
Nun wird dieser Durchschnittssatz aller offenen Hypotheken in der Schweiz erstmals um 0,25 Prozentpunkte steigen – voraussichtlich im ersten Halbjahr, so die ZKB. Das gibt den Hauseigentümerinnen das Recht, die Miete auf den nächsten Kündigungstermin hin um 3 Prozent zu erhöhen. Bei den meisten Verträgen wird das im Sommer der Fall sein. Zusätzlich können sie auch einen Teil der Inflation geltend machen und die Miete so über die 3 Prozent hinaus anheben – auf 4 oder 5 Prozent laut der UBS.
Mieten werden weiter steigen
Diesem Mietschock werden weitere folgen: Nach der ersten Anhebung im März wird der hypothekarische Referenzzinssatz nach Kalkulation der ZKB in den nächsten fünf Jahren um weitere vier Mal angehoben. Jedes Mal könnte die Miete um zusätzliche 3 Prozent anschwellen. So würden die Mieten bis Ende 2027 um bis zu 15 Prozent zulegen. Die UBS geht in ihrer Vorhersage sogar noch weiter als die ZKB: Aus ihrer Sicht werden die Mieten schon bis Ende 2025 um bis zu einem Fünftel steigen, wenn die Vermieter auch die Inflation draufschlagen. Andere Banken – etwa Raiffeisen – sagen zwar eine etwas langsamere Entwicklung voraus, klar ist aber: Wohnen wird teuer.
Das gilt auch für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer – auch ihre Zinskosten steigen, wenn sie die Hypothek erneuern oder eine neue abschliessen. Hypotheken mit langer Laufzeit und fixem Zinssatz kosten viel mehr als noch letztes Jahr. Bereits für eine Laufzeit von drei Jahren verlangen Banken aktuell weit über 2 Prozent. Allerdings: Eine Mehrheit der Hauseigentümer und Wohnungsbesitzerinnen wird diesen Kostenschock erst verzögert treffen, weil ihre – günstige – Festhypothek noch eine lange Laufzeit hat.
Billiger sind weiterhin Saron-Kredite mit schwankendem Zins, der aktuell noch deutlich unter 2 Prozent liegt. Das ist auch der Grund, wieso sich aktuell eine Mehrheit der Bankkunden für einen solchen Kredit entscheidet. Kosten sparen lässt sich mit solchen Geldmarkthypotheken aber nicht lange: Nach Schätzung der ZKB dürften sich Saron-Kredite bis März 2023 auf über 2,5 Prozent verteuern. Früher oder später werden alle Menschen die Teuerung bei den Wohnkosten zu spüren bekommen.
Der hypothekarische Referenzzinssatz
Die Schweizer Wohnungsmieten werden an die Zinsentwicklung angepasst. Das Mietrecht sieht als Instrument dafür den sogenannten Referenzzinssatz vor. Es ist der durchschnittliche Zinssatz aller offenen Hypothekarkredite in der Schweiz und wird vierteljährlich erhoben – das nächste Mal am 1. Dezember.
Wenn der Satz fällt, können Mieterinnen und Mieter eine tiefere Miete verlangen. Wenn der Satz steigt, müssen sie eine Erhöhung akzeptieren (wenn im Vertrag der aktuelle Zinssatz gilt). Seit der Einführung 2008 ist der Referenzzinssatz nur gesunken, auf aktuell 1,25 Prozent. Nächstes oder übernächstes Jahr – hier gehen die Prognosen auseinander – wird er voraussichtlich erstmals steigen.
